Lagebericht
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

Der Landesbetrieb SBH | Schulbau Hamburg (SBH) wurde auf Basis der Drucksache 20/5317 mit Wirkung zum 1. Januar 2013 im Zuge der Entflechtung vom Sondervermögen Schulimmobilien gegründet. Infolge dieser Neuausrichtung des Schulbaus sind SBH und die GMH I Gebäudemanagement Hamburg GmbH (GMH) in organisatorischer Gleichordnung unter teilweise gemeinsamer Geschäftsführung (Sprecherin) verbunden. Die beiden Unternehmen haben gemeinsame Zentralbereiche für Unternehmensservice, Finanzen und Zentrales Facility Management sowie gemeinsame Stabsfunktionen. Seit dem 1. Juli 2014 erfolgt der Austausch der Personalressourcen für diese Bereiche über eine Innen-GbR.

Basis der operativen Geschäftstätigkeit von SBH sind langfristige Dienstleistungsverträge mit dem Sondervermögen Schulimmobilien (SoV). SBH erbringt Bau- und Bewirtschaftungsleistungen, die im Wesentlichen – ausgenommen fest parametrisierter Preisanpassungsmechanismen – zu Festpreisen erbracht werden. Für die Bauleistungen erhält SBH Werklohnvergütungen, die als Leistungsentgelt I (LE I) bezeichnet werden. Die Bewirtschaftungsleistungen werden mit dem Leistungsentgelt II (LE II) vergütet. Insgesamt weist der bewirtschaftete Bestand eine Mietfläche von rd. Tm² 2.638 (Vorjahr: Tm² 2.584) auf*. Die Flächenveränderung setzt sich hierbei wie folgt zusammen:

In 2023 wurde durch die Abnahme von 99 Projekten (Vorjahr: 126) aus dem Leistungsentgelt I ein Betrag von rd. Mio. € 339,4 (Vorjahr: Mio. € 244,0) ertragswirksam als Umsatzerlöse vereinnahmt. Die durchschnittliche Gebäudezustandsklasse für das bewirtschaftete Immobilienportfolio verbesserte sich auf 2,53 (Vorjahr: 2,59).

Für die in 2021 übernommenen schulnahen Immobilien ist ein Sanierungsprogramm vorgesehen, welches voraussichtlich bis 2028 abgeschlossen sein wird.

Im Bereich der Bewirtschaftung übernimmt SBH die laufende Versorgung der Schulen mit Strom, Wärmeenergie, Wasser/Abwasser sowie die Durchführung der laufenden Reinigungs- und Betriebsdienstleistungen wie auch der Instandhaltung/Wartung und Müllentsorgung. Das Leistungsentgelt II für SBH in 2023 betrug rd. Mio. € 237,2 (Vorjahr: Mio. € 226,4) und wurde im Einvernehmen der Akteure des Mieter-Vermieter-Modells (MVM) Schulbau abweichend von den regelmäßigen Indexierungsregularien vereinbart.

SBH erbringt darüber hinaus für das SoV Geschäftsbesorgungsleistungen, wie z. B. das Rechnungswesen oder die Immobilienverwaltung. Hierfür erhielt SBH in 2023 ein Entgelt i. H. v. Mio. € 1,1 (Vorjahr: Mio. € 1,1).

SBH schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Ergebnis i. H. v. T€ 6.472 (Vorjahr: T€ 2.974) ab, dieses liegt um T€ 3.123 über der Planung. In Relation zum Geschäftsvolumen (Umsatz und Bestandsveränderung) entspricht die Abweichung 16,77 %.

* Der ausgewiesene bewirtschaftete Flächenbestand umfasst die allgemeinbildenden und beruflichen Schulen sowie das 2021 übernommene Portfolio der schulnahen Immobilien (SNI) wie z. B das Landesinstitut für Lehrerbildung, die Volkshochschule und die Freiluftschulen.

Die für SBH relevanten finanziellen Leistungsindikatoren sind das Jahresergebnis und der Umsatz.

Zu den wesentlichen nichtfinanziellen Leistungsindikatoren gehören Kundenzufriedenheit, Mitarbeiterzahl und Fluktuation.

Die Kundenbefragung erfolgt alle zwei Jahre und wurde letztmals im Frühjahr 2022 durchgeführt. Die nächste Kundenbefragung erfolgt im ersten Halbjahr 2024.

Der Personalbestand von SBH hat sich gegenüber dem Stichtag 31. Dezember 2022 bezüglich der Anzahl der Vollkräfte von 940,0 auf 938,2 reduziert. Die Zahl der Beschäftigten reduzierte sich von 1.038 auf 1.024. Aufgrund von familiären Auszeiten wie Mutterschutz, Elternzeit, familienbedingten Beurlaubungen und laufenden Verfahren bei der Nachbesetzung kann es zu vorübergehenden Reduzierungen des Personalbestandes kommen. Die Gesamtfluktuation betrug 2023 12,0 %. Die Altersabgänge werden sich hierbei angesichts der Altersstruktur der Beschäftigten in den nächsten Jahren auf konstant hohem Niveau bewegen. Es zeichnet sich die Tendenz ab, dass auch bei den niedrigeren Entgeltgruppen der Wettbewerb um Fachkräfte zunehmend intensiver wird. Die gesamten krankheitsbedingten Fehlzeiten lagen bei SBH mit einer Quote von 10,5 % in 2023 knapp unterhalb des Vorjahresniveaus (10,6 %).

Es besteht weiter ein hoher Personalgewinnungsbedarf. Da nicht ausreichend junge qualifizierte Fachkräfte akquiriert werden können, führt dies zu einem Mangel an Arbeitskräften und erhöht den Wettbewerb um qualifiziertes Personal. Die Personalgewinnung und die Bindung vorhandener Mitarbeiter werden sich in Zeiten des Fachkräftemangels durch die Kombination von Inflation und höheren Gehältern sowie monetär teilweise attraktiveren Arbeitsbedingungen der Wettwerber noch schwieriger gestalten.

Im Geschäftsjahr 2023 standen im Durchschnitt 1.031 Mitarbeiter (43 Beamte und 977 Arbeitnehmer) in einem Beschäftigungsverhältnis zu SBH. Im Jahresdurchschnitt waren elf Studenten im dualen Studium beschäftigt. Darüber hinaus wird auf die Angaben im Anhang verwiesen.

Die um das neutrale Ergebnis bereinigte Ertragslage stellt sich wie folgt dar:

Die Abweichung zum Planergebnis resultiert überwiegend aus einem überplanmäßigen Ergebnisbeitrag aus dem Baubereich. Die außerordentliche Indexvereinbarung 2022 (rd. 10 %) sowie die unterjährige Indexierung der Baupreise 2023 (rd. 14,9 %) führen zu einer strukturell verbesserten Ertragserwartung im Projektportfolio und ermöglichen die Auflösung von Rückstellungen bzw. die Vornahme von Zuschreibungen von vormals defizitär bewerteten Projekten. Gestiegene Finanzierungs- und Gemeinkosten belasten wiederum das Ergebnis, da diese Kostensteigerungen in Abhängigkeit der jeweils zugrunde liegenden vertraglichen Regularien nicht vollumfänglich auf Auftraggeber umgelegt werden können.

Die Umsatzerlöse erreichen 2023 rd. T€ 583.979 und liegen um rd. T€ 108.289 über dem Vorjahreswert von T€ 475.690. Das Leistungsentgelt I liegt mit T€ 339.370 um T€ 9.899 über den Planansätzen und überschreitet auch den Vorjahreswert um T€ 95.414. Die Planüberschreitung resultiert aus verzögerten Übergaben des Vorjahres, die nunmehr 2023 abgerechnet wurden. Das geplante Neubauvolumen konnte aufgrund von markt- und pandemiebedingten Folgewirkungen und damit einhergehenden Übergabeverschiebungen ins Folgejahr nicht vollumfänglich realisiert werden.

Die übrigen Betriebserträge i. H. v. rd. T€ 51.568 (Vorjahr: rd. T€ 40.976) umfassen insbesondere die Auflösung von Rückstellungen fertiger Baumaßnahmen bzw. Zuschreibungen von vormals bilanzierten Wertberichtigungen sowie Zuschüsse und Kostenerstattungen.

Schwerpunkt der Aufwendungen ist der Materialaufwand und die darin enthaltenen bezogenen Leistungen mit einem Volumen von T€ 657.353 (Vorjahr: T€ 512.697). Die Aufwendungen sind im Wesentlichen mit T€ 448.811 (Vorjahr: T€ 327.752) auf Bauleistungen, mit T€ 131.639 (Vorjahr: T€ 110.030) auf Bewirtschaftung und mit T€ 71.376 (Vorjahr: T€ 71.264) auf Instandhaltung zurückzuführen.

Die Personalaufwendungen mit rd. T€ 58.852 (Vorjahr: T€ 55.000) liegen oberhalb des Vorjahresniveaus. In den Personalaufwendungen 2023 ist die tariflich vereinbarte Inflationsausgleichsprämie i. H. v. T€ 1.711 berücksichtigt.

Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen auf die Miete für Dienstgebäude T€ 1.829 (Vorjahr: T€ 1.857) und auf IT-Aufwand T€ 3.192 (Vorjahr: T€ 2.571).

Das positive neutrale Ergebnis von T€ 739 (Vorjahr: T€ 288) resultiert in 2023 überwiegend aus Erträgen für Schadenersatz.

Die Zahlungsfähigkeit von SBH war zu jeder Zeit gewährleistet.

SBH verfügt über eine angemessene Betriebsmittelkreditlinie bei der Kasse.Hamburg (Finanzbehörde). Die Kassenkreditlinie gilt einheitlich für SBH und SoV und beträgt Mio. € 185.

Die Vermögenslage von SBH stellt sich zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum 31. Dezember 2022 wie folgt dar:

Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen.

Das Umlaufvermögen enthält mit T€ 274.331 (Vorjahr: T€ 193.325) unfertige Leistungen. Die Zunahme der unfertigen Leistungen resultiert aus einem marktinduziert deutlich gestiegenen Preisniveau sowie einem gleichzeitig im Rahmen der Haushaltsaufstellung für die Jahre 2024 ff. planerisch steigenden Bauvolumen.

Aufgrund des Jahresüberschusses i. H. v. T€ 6.472 beträgt das Eigenkapital nunmehr T€ 50.931.

Die Rückstellungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 38.343 erhöht. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Zunahme von Rückstellungen für ausstehende Rechnungen für fertige Bauprojekte. Ein detaillierter Ausweis ist dem Rückstellungsspiegel im Anhang zu entnehmen.

Im Geschäftsjahr 2023 tätigte das Sondervermögen Schulimmobilien keine Anzahlung für LE-I-Rechnungen an Schulbau Hamburg. Somit weist SBH zum Stichtag 31. Dezember 2023 Verbindlichkeiten aus Kassenkredit gegenüber der Finanzbehörde in Höhe von T€ 254.763 aus.

SBH ist über den Unternehmensverbund mit GMH (Bildungsbau Hamburg) in ein Risikomanagement- und Compliancesystem eingegliedert. Der Landesbetrieb verfügt über geeignete Instrumentarien der Unternehmenssteuerung. Das vorhandene interne Kontrollsystem mit einem laufenden Planungs- und Überwachungssystem sowie Frühwarnindikatoren ermöglichen eine angemessene Vorausschau und Korruptionsprävention. Mit der Unternehmenssteuerung, der Internen Revision, der Compliance und dem Risikomanagement ist die Geschäftsführung in der Lage, die wesentlichen Risiken frühzeitig zu erkennen und bei Bedarf Maßnahmen präventiver oder korrektiver Art einzuleiten.

Die Bildungsbaugruppe ist zunehmend von externen Einflussfaktoren und politischen Entscheidungsprozessen abhängig. Die finanziellen Rahmenbedingungen der FHH für die Haushaltsjahre 2025/2026 ff. begründen eine deutlich angespannte Haushaltslage. Als Konzerntochter steht das Unternehmen somit zumindest mittelbar in Abhängigkeit von haushaltspolitischen Entwicklungen und damit verbundenen Rahmenvorgaben. Gleichzeitig steigt die Komplexität bei der Leistungserbringung. Das europäische Ziel, bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen (European Green Deal), konkretisiert sich in kontinuierlichen Anpassungen und der Verschärfung gesetzlicher Anforderungen an die energetischen Baustandards, Sanierungsfahrplänen und -quoten sowie eine nachhaltige Immobilienbewirtschaftung. Auf Bundes- und Landesebene sind die Anforderungen teilweise noch anspruchsvoller konkretisiert als auf EU-Ebene. Für die öffentlichen Unternehmen der FHH hat der Senat das Ziel formuliert, bereits bis 2040 klimaneutral zu wirtschaften. Neben einer höheren Energieeffizienz der Gebäude (z. B. EG 40 für Neubauten) und einer zunehmenden Versorgung durch regenerative Energien (Fernwärme oder Wärmepumpe in Kombination mit Photovoltaik-Anlagen) kommt der in den Gebäuden verbauten Energie (sog. graue Energie), dem Recycling von Baumaterialien sowie den durch die Lieferketten erzeugten Treibhausgas-Emissionen eine immer größere Bedeutung zu. Auch Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel (z. B. Dachbegrünung, Renaturierung von Schulhofflächen etc.) werden wichtiger.

Die konkreten Risiken von SBH sind leistungswirtschaftlich geprägt. Diese liegen in der Marktentwicklung, in den Lieferanten- und Kundenbeziehungen und den damit verbundenen Vertragsrisiken sowie der aktuellen Preisdynamik bei Bau und Bewirtschaftung. Daran anknüpfend stellt die Gewinnung von geeignetem, gut ausgebildetem und erfahrenem Fachpersonal eine Herausforderung dar.

Das Geschäftsjahr 2023 war von außergewöhnlich widrigen Marktbedingungen geprägt. Folgewirkungen der Corona-Pandemie, Inflation und die Energiekrise infolge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine begründen Risiken bei der Leistungserbringung sowie der Kostenentwicklung. Dies betrifft die Geschäftsfelder Bau und Bewirtschaftung in gleicher Weise.

Die im Rahmen der MVM-Modelle der FHH vereinbarte Pauschal- bzw. Festpreissystematik ist in Zeiten hoher Preisdynamik, bei einer gleichzeitig weitgehenden Risikoverteilung zu Lasten der Realisierungsträger, Ursache besonderer Kosten- und Terminrisiken. Besonders betroffen sind großvolumige, komplexe Bauprojekte mit langen Realisierungsphasen. Diesem Umstand trägt die FHH Rechnung, indem Anpassungen an das Marktumfeld auch außerhalb der vertraglichen Evaluationszeitpunkte umgesetzt wurden (sog. Interimsvereinbarungen). Am bislang erfolgreichen Pauschal- und Festpreismodell wird im Konsens aller Akteure weiterhin festgehalten und ab 2025 eine Rückkehr zur bisherigen Vertragspraxis angestrebt. Terminrisiken und verzögerte Fertigstellungen resultieren häufig aus gestörten Marktbedingungen und liegen weitgehend außerhalb der Einflusssphäre von SBH, werden aber regelmäßig transparent an die Auftraggeber kommuniziert und gemeinsam bewertet.

Hinsichtlich der Bewirtschaftungsleistungen wurden die Ergebnisrisiken aus der Preisentwicklung, insbesondere für die Medien Strom und Wärme, frühzeitig bei der FHH adressiert und im Jahresverlauf 2023 marktüblich vergütet. Die volatile Marktpreisentwicklung und gleichzeitige bundespolitische Maßnahmen zur Abmilderung der wirtschaftlichen Effekte erschweren aktuell belastbare Kostenprognosen und Ergebnisauswirkungen signifikant.

Resultierend aus der weiterhin angespannten Marktlage im Baugewerbe und aktuellen geopolitischen Krisen ist davon auszugehen, dass weiterhin Störungen in der Leistungserbringung wahrscheinlich sind. Diese Entwicklung führt zu höheren Prognose-, Preis- und Kalkulationsrisiken. Ein Ausdruck dessen sind beispielsweise geschlossene Vereinbarungen mit Preisgleitklauseln mit Auftragnehmern sowie Interimsvereinbarungen zur bedarfsgerechten Vergütung der Leistungserbringung.

Bedingt durch die aktuellen Rahmenbedingungen sind operativ folgende Risiken zu nennen, die sich teilweise auch bedingen:

• Hohes Niveau der Einkaufspreise für Bau- und Bewirtschaftungsleistungen,
• teilweise mangelnde Verfügbarkeit an Auftragnehmern,
• gerichtliche und außergerichtliche Rechtsstreitigkeiten,
• Termin- und Nachtragsrisiken bei Bauprojekten sowie
• herausfordernder Baugrund, auch durch Zunahme der Nachverdichtungsbedarfe im Bestand.

Die angezeigten operativen Risiken treffen seit 2023 auf ein gestiegenes Zinsumfeld. Modellkonform liegen die Zwischenfinanzierung und die daraus resultierenden Zinsaufwendungen in der Risikosphäre der Immobiliendienstleister. Terminverzögerungen bei Bauprojekten und damit einhergehende verlängerte Phasen der Zwischenfinanzierung führen im aktuellen Zinsumfeld zu zusätzlichen Ergebnisrisiken.

Die vorgenannten Risiken werden im Rahmen des Projekt- und Nachtragsmanagements sowie übergeordnet im Unternehmenscontrolling gesteuert. Die vertraglichen Öffnungsklauseln eröffnen zudem Möglichkeiten der Nachverhandlung, sollten die Risiken nicht innerhalb der Wirtschaftsplanung ausgeglichen werden können.

Das bestehende Projekt- und Dienstleistungsportfolio im Geschäftsfeld von SBH ist grundsätzlich hinreichend diversifiziert, sodass Risiken, insbesondere aus dem Pauschalpreismodell im Projektportfolio, derzeit noch ausgesteuert werden können.

Die Haushalts- und Wirtschaftsplanung der Jahre 2025/2026 stellt weiterhin grundsätzlich eine ausreichende Ertragserwartung für das Unternehmen sicher. Bei einer klaren Fokussierung auf die Realisierung der erforderlichen Flächenbedarfe vor Sanierungsmaßnahmen im Bestand ist in der Mittelfristperspektive mit einem strukturell steigenden Investitionsvolumen zu rechnen.

Die aufgrund des Bevölkerungswachstums in Hamburg steigenden Schülerzahlen, bei begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen, erfordern Nachverdichtungen in den innerstädtischen Bereichen sowie die Erschließung neuer Flächen. Diese Entwicklung ist regional unterschiedlich stark ausgeprägt, erhöht die Komplexität der Projektrealisierung und birgt vermehrt Kosten- und Terminrisiken. Zudem können Entscheidungen aus dem Schulentwicklungsprozess zu Termin- und Auftragsverschiebungen führen, die Auswirkungen auf die folgenden Jahresergebnisse entfalten können.

Der Fachkräftemangel gewinnt zunehmend an Bedeutung. Insbesondere in der mittelfristigen Perspektive birgt die Altersstruktur der Belegschaft im Kontext der gesamtgesellschaftlichen demografischen Entwicklung Risiken für die Leistungsfähigkeit des Unternehmens. Geeignete, gut ausgebildete Fachkräfte zu gewinnen und damit entstehende Vakanzen zeitnah zu besetzen, wird zunehmend erschwert. Damit einhergehender Wissensverlust sowie Vertretungs- und Einarbeitungsbedarfe erschweren eine kontinuierlich gute Leistungserbringung zusätzlich.

Aufgrund der aktuellen externen Rahmenbedingungen bestehen geringe Chancen, dass sich eine im Portfolio günstigere Kostenentwicklung in Bau und Betrieb ergibt.

Die Digitalisierung und die im Unternehmen vorhandenen Systemstrukturen sind kontinuierlich an die aktuellen Entwicklungen anzupassen. Hierfür werden Investitionen in Software, in Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie in deren Fortbildung getätigt, um notwendige Transformationsschritte vorzunehmen. Abhängigkeiten von SBH aus der Einbindung der Systemlandschaft in die Organisationstrukturen, Regularien und Vertragspartner der FHH können diesen Prozess sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Die bisherige Kostensteuerungssoftware ConjectCM wurde durch das Produkt Coor abgelöst, die Bewirtschaftungssteuerung wird in 2024/2025 durch eine neue Anwendung weiterentwickelt und der Aufbau eines BI-basierten Berichtswesens steht im Fokus. Notwendiges Projektmanagement und IT-Know-how sowie Kapazitäten sind hierfür erforderlich und werden in den kommenden Jahren weiter aufgebaut.

Die Entwicklung des Landesbetriebs wird in den nächsten Jahren weiterhin durch die Bau- und Bewirtschaftungsdienstleistungen an den staatlichen Schulen Hamburgs geprägt sein. Die aktuelle Prognose für 2024 sieht ein niedrigeres Umsatzerlösvolumen im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023 vor. Es wird erwartet, dass das Jahresergebnis 2024 positiv sein, aber signifikant unter dem Ergebnis 2023 liegen wird.

SBH geht davon aus, dass nach aktuellem Stand die bisherige Stabilität in der wirtschaftlichen Entwicklung beibehalten wird.

Basierend auf dem Schulentwicklungsplan (SEPL) der BSB und aktuellen Schülerzahlprognosen wird für Hamburg von weiter ansteigenden Schülerzahlen im mittelfristigen Planungszeitraum ausgegangen. Gegenwärtig verschärft sich die Situation durch die kurzfristig entstandenen Betreuungserfordernisse der aus der Ukraine geflüchteten Kinder. Die zusätzlichen Bedarfe an pädagogischen Flächen werden fortlaufend aktualisiert, in eine standortspezifische Bauplanung transformiert und als fortgeschriebene Investitionsplanung (Rahmenplan Schulbau) für die Immobiliendienstleister konsolidiert. Hiernach steigt das Neubauvolumen mittelfristig signifikant, um den zusätzlichen Flächenbedarfen Rechnung zu tragen. Die Sanierungsplanung der Bestandsimmobilien wurde aufgrund der eingeräumten Priorität der Flächenbereitstellung für die kommenden Jahre in relevantem Umfang gekürzt und in Folgejahren berücksichtigt. Die Realisierbarkeit dieser Planungen ist wesentlich von den vorgenannten Risiken abhängig.

Für 2024 wird eine stabile Kundenzufriedenheit erwartet. Die nunmehr jahrelange kontinuierliche Bautätigkeit mindert die Akzeptanz für Baumaßnahmen, da diese zu Störungen im Schulbetrieb führen.

Es wird für 2024 prognostiziert, dass sich die Mitarbeiterzahl ungefähr auf dem Niveau von 2023 bewegt. Die Mitarbeiterfluktuation wird aufgrund der aktuellen Arbeitsmarkt- und Wirtschaftslage voraussichtlich konstant bleiben.

Hamburg, 28. März 2024

SBH | Schulbau Hamburg